【不動産売却のコツ】　賃貸アパートの売却で使える節税対策を豊中市のアールクリエイトがご説明いたします！ | 豊中で不動産売買の様々な案件を承る中参考になる案件を選り抜いて詳しく解説

アパートをはじめ不動産の売却時に課税される税金には、いろいろな節税対策があります。

ただし、いろいろな節税対策がある分、そのどれが自身の売却時に適用になるのか、特例を受けられる要件に該当するのか、分かりにくいと感じているお客様も多くいらっしゃいます。

また、売却する不動産が居住用・事業用であるかによっても、節税対策が異なります。

特に、賃貸経営をしているアパートの売却には多くの税金が掛かるため、少しでもその負担を減らすために、節税対策についてしっかり理解しておくことが大切です。

今回は、事業用アパートの売却時における節税対策を豊中市のアールクリエイトがご紹介いたします。

【節税①取得費をもれなく計上すること】

不動産譲渡所得の計算は下記の計算式で算出します。

「取得費」「譲渡費用」が多ければ多いほど譲渡所得が減り、それに課税される不動産譲渡所得税が安くなります。

まずは、「取得費」をできるだけ多く計上する方法を解説していきます。

★不動産譲渡所得の計算式

不動産譲渡所得 = 売却価格 -（取得費+譲渡費用）

取得費とは、アパートを購入した当時の費用のことで、購入時の仲介手数料や印紙代・登録免許税・不動産取得税などの諸費用も含まれます。

賃貸経営していたアパート売却の場合は、これまでにかかった設備費やリフォーム費用なども取得費に含まれます。

（事業所得などの必要経費に算入していない場合）

購入した当時の費用がわからない場合は、「売却価格の5%」を取得費として計算することになっており、この場合、税金が大きくなってしまうことがほとんどです。

このような事態を避けるために、購入した当時の費用がわかる資料を出来る限り探すことが肝心です。

取得費がわかる資料は「購入時の売買契約書」が確実ですが、見つからない場合は下記の資料も役立ちます。

・アパートが購入当時新築だった場合は、建築を担当した販売会社等の売買契約書の写し

・購入時に仲介に入った不動産会社やアパートの売主の売買契約書の写し

・ローンを利用して購入している場合は、ローンの金銭消費貸借契約書から購入額を推測

・ローンを利用している場合は、抵当権設定額から購入額を推測  

上記のような資料を取得費としたい場合には、まず税務署に相談してみましょう。

また、このような資料を探すことは、購入した当時に掛かった諸費用についても知ることができる可能性が増えますので、出来る限り購入当時の資料を探して整理しておきましょう。

【取得費に加算できる購入時の諸費用例】

・売買契約書へ貼り付けした印紙代

・仲介手数料

・登録免許税

・司法書士への手数料

・不動産取得税

・測量費

・建物解体費

・整地費用

・下水道や擁壁の設置費用

・リフォーム費用（※減価償却有り）

【節税②譲渡費用をもれなく計上すること】

「取得費」と同様、「譲渡費用」が多ければ多いほど譲渡所得が減り、それに課税される不動産譲渡所得税が安くなります。

 譲渡費用には、下記を計上することができます。

【譲渡費用に加算できる売却時の諸費用例】

・売買契約書へ貼り付けした印紙代

・仲介手数料

・立退料

・登記費用

・建物解体費

・売却のための広告料

・売却のための鑑定料

・売却のための建物補修費

・交渉のために使用した交通費や通信費等

このように、アパートを売却する際に生じた諸費用は、基本的に譲渡費用に加算することができます。

固定資産税など、維持や管理にかかった費用は含むことはできませんので覚えておいてください。

 取得費や譲渡費用は、それに加算できるものか否かの判断が難しい場合もあると思いますので、税務署や不動産会社等に確認してみましょう。

そのほか、適用できる税金の特例もいくつかありますので、ご参考にしてください。

★節税③税率が下がる5年超を意識して売却する

★節税④特定事業用資産の買換え特例を利用する

★節税⑤土地の1,000万円特別控除を利用する

★事業用アパートの売却には使えない特例

事業用アパートの売却については、自己が居住していた居住用不動産の売却にあたらないため、譲渡益が出た場合に下記3つの特例は利用できませんので注意してください。

【事業用アパート売却において利用できない特例】

×3,000万円特例控除

×10年超所有軽減税率の特例

×特定居住用財産の買換え特例

このように、アパート売却には専門的な知識やノウハウを要するものが多くあります。

豊中市のアールクリエイトでは、節税対策を踏まえながら売却のご相談を承ることができますので、事業用不動産の売却をご検討の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

株式会社アールクリエイト

住所　〒561-0831 大阪府豊中市庄内東町2-2-4

電話番号　06-4867-8080

営業時間　10:00 〜 20:00

定休日　毎週水曜日

代表者　栗原良輔

不動産免許番号　大阪府知事（1）第63003号

古物商免許番号　第62233R034389号

飲食業許可番号　第32030137号

所属団体　（一社）大阪府宅地建物取引業協会

　　　　　（公社）全国宅地建物取引業協会

　　　　　（公社）全国宅地建物取引業保証協会　大阪本部