【豊中市　不動産売却のコツ】　相続したアパートの立ち退きを成功させるには？　交渉の仕方やコツについて豊中市のアールクリエイトが解説いたします。 | 豊中で不動産売買の様々な案件を承る中参考になる案件を選り抜いて詳しく解説

アパート経営をする上で、入居者の立ち退きについては頭にいれておきたい知識の一つです。

入居者がいるアパートを相続したという方も同様と思います。

 築年数が古くなってきたアパートや、相続したけど不要なアパートなどは、早期に売却してしまうのが得策ですが、難しいのは入居者の扱いです。

今回の記事では、アパート入居者の立ち退きについて、流れや交渉の仕方・注意点等をまとめています。

立ち退きは、大きなトラブルや多額の出費にもつながりかねないので、しっかり理解しておきましょう。

【立ち退きには正当な理由と入居者の合意が必要】

日本では借地借家法により入居者の権利が保護されているため、正当な理由がない限り貸主側からの解約はできないことになっています。

賃貸借契約の種類が定期借家契約である場合には、事前に定めた契約期間が過ぎれば解約されますが、一般的な賃貸借契約の場合は、貸主側から解約を申し出るには「正当の事由」が必要です。

正当な事由とは、立ち退きを要求するもっともな理由のことで、下記のような理由があげれます。

★正当事由の例

・建物の使用と必要とする事情があること

・債務不履行などの従前の経過観察

・老朽化しているなど建物の現況を伝えること

・建物の明け渡しを条件として立退料の支払いを行うこと

【立ち退き交渉の流れ】

・賃貸借契約を更新しない旨の通知を送る

・具体的な立ち退き交渉を行う

・立ち退き合意書を作成する

①賃貸借契約を更新しない旨の書面を送る

基本的に貸主側からの正当事由による解約通知は、解約日の6か月前に行わなければいけません。

通知は必ず書面で行う必要があり、書面で通知した記録を残しておくためにも、内容証明付きの書面で送ることをおすすめします。

突然貸主から賃貸借契約の更新をしない旨の書面が届くことで、感情的になってしまう入居者が出てくる可能性もありますので、前もって口頭で知らせておくなどの配慮しておきましょう。

②具体的な立ち退き交渉を行う

立ち退きは、書面で通知を送れば完了というわけではありません。

入居者を訪問して、立ち退きを求める「正当事由」を伝える必要があります。

貸主側の主張を伝えることに意識がいきがちになりますが、入居者側の事情をよく聞くことも大切です。

入居者側が引越しを決断するにあたって、何が問題になっているのかを見極め、その問題を１つずつ解決することが立ち退きへの近道です。

また、交渉時には解約の期間や立ち退き料、引っ越し費用などの交渉も行わなければいけません。

立ち退き交渉では、貸主側の説明に嘘や隠し事があると、交渉の失敗やトラブルにつながる可能性が高くなりますので注意してください。

③立ち退き合意書の作成

入居者と立ち退きについて合意できた場合、のちのトラブルを避けるために合意内容を書面に残しておくことが重要です。

合意書には、立ち退き料の支払い時期や明け渡し日、明け渡しに伴う費用の負担額等を明記しておく必要があります。

★立ち退き合意書の記載事項例

・賃貸借契約解約の合意

・明け渡しまでの猶予期間

・残存物の取り扱い

・立退料

・契約終了後の期間に対応する使用損害金

・敷金の返還

アパートの立ち退きは、たとえ十分な立退料を提示したとしても上手くいかない場合があります。

中には、最後まで合意が得られず居座る入居者が出るケースも少なくありません。

このように立退料を提示しても、立ち退きをしてくれない居座り入居者がいる場合には、建物明渡請求訴訟を裁判所に提訴できます。

裁判所が双方の事情を聞き、明け渡しが妥当か否かを判断します。

アパートの退去を命じる旨の判決が出たり、和解が成立したにも関わらず、引き続きアパートに居座るような場合には、強制執行をすることも可能になります。

立ち退き交渉は、正当な事由や入居者側の過失による立ち退き要求でも、なかなか応じてもらえないなど難航することも多いです。

裁判沙汰になってしまったり多額の立ち退き料を払うはめになってしまったりと、労力をかけても円満に解決するとは限りません。

そのようなことを踏まえると、立ち退き交渉は不動産会社や弁護士に代行してもらうのがオススメです。

不動産会社は、立ち退き後の立て替えや売却仲介で収益が見込めるため、立ち退き交渉の費用を請求しないケースもありますが、弁護士へ依頼する場合は立ち退き交渉の費用が必要となります。

当事者同士で交渉するよりも、第三者が入ることで情などの感情を入れずに交渉を進められたり、早く話がまとまったりなどのメリットがあります。

デメリットとしては手数料があげれらますが、トラブルや交渉の煩わしさを考えると賢い選択といえるはずです。

不動産の立ち退きだけでなく、豊中市のアールクリエイトでは、相続をはじめ、不動産に関する様々なご相談を承っております。

不動産のことでお悩みのお客様、不動産売却・不動産買取・資産形成をご検討中のお客様、豊中市近辺の不動産のご相談は「阪急宝塚線　庄内駅前」の株式会社アールクリエイトにご相談ください。

株式会社アールクリエイト

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電話番号　06-4867-8080

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定休日　毎週水曜日

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不動産免許番号　大阪府知事（1）第63003号

古物商免許番号　第62233R034389号

飲食業許可番号　第32030137号

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　　　　　（公社）全国宅地建物取引業協会

　　　　　（公社）全国宅地建物取引業保証協会　大阪本部