不動産相続時の名義変更とは？　不動産相続のお悩みは、豊中市の株式会社アールクリエイトにご相談ください。 | 豊中で不動産売買の様々な案件を承る中参考になる案件を選り抜いて詳しく解説

相続の名義変更を行う状況になると、何をどうすればいいのか分かりづらいですよね。

この記事では、初心者でも分かりやすいように相続時の名義変更について詳しく説明します。名義変更を行う理由や行わないリスク、名義変更の必要書類、費用など、さまざまな観点から解説します。

これから相続の予定がある方や、相続したものの名義変更していないという方は、ぜひ参考にしてください。

【相続の名義変更を「行う理由」と「行わないリスク」】

不動産を相続したときに名義変更をすることを、相続登記（そうぞくとうき）と呼びます。

相続時の名義変更は、2023年4月1日から義務化されるため、今のうちから相続時の名義変更を行うことをおすすめします。

相続時の名義変更を行わずに放置しておくと、以下のようなことが起こるリスクがあるからです。

〇　数次相続（すうじそうぞく）

相続持分売却１つ目のリスクは数次相続（すうじそうぞく）です。

数次相続とは、相続登記など行う前に、相続人に新たな相続が発生してしまうことを指します。

例えば、妻と子2人に相続が発生したケースを考えます。

元々の相続では、妻と子2人に相続をする予定でした。

その後、相続登記を実施する前に子の1人が亡くなってしまうと、亡くなった子に対しても相続手続きをする必要があります。

その際、元々の遺産を改めて相続手続きを行う必要があり、元々の関係者よりも必要な関係者が多くなってしまうのです。

２つ目のリスクは相続持分売却です。相続登記は「法定相続分通り」であれば、法定相続人の内の誰か1人が単独で申請できることになっています。

相続の名義を変更していないと、他の法定相続人が自分が知らない間に勝手に相続登記が実施されてしまっているケースがあるのです。

さらに、各相続人は、自分の共有持分のみであれば単独で売却することが可能です。

通常、不動産の共有持分を単独で売買されるケースはほとんどありません。

ところが、不動産会社の中にはこうした共有持ち分を格安で買い取っている会社もあり、時間をかけて他の持ち分も買い集めることで、最終的に割安で土地を取得することを目指しています。

そのようなことから、共有持ち分を買い取った不動産会社が一方的に手続きを進めてしまうリスクがあるのでご注意ください。

相続の名義変更をせずに放置しておくと上記のリスクが起こりうるため、早い段階で手続きしておくことが大切です。

〇　生前贈与」と「死後の相続」の違い

不動産などの相続では、死後に行われる相続だけでなく、生前から遺産を贈与し、名義変更をすることも可能です。

生前贈与には下記のメリットがあります。

★財産を譲りたい相手に譲ることができる

★時間をかけて節税することができる

生前贈与では、財産を贈りたい相手に財産を贈ることが可能です。

相続であっても遺言書で相続人を指定することはできますが、100%渡せるとは限りません。

また、生前贈与は1年間に110万円の非課税枠があるので、10年単位で少しずつ贈与を実施すれば節税につなげることも可能です。

一方、デメリットに「贈与税は相続税より税率が高い」という点があげられます。

贈与税は相続税より税率が高いため、何も考えずに生前贈与を行うと「相続税の方が安い」といった結果になることもあります。生前贈与を行う場合は、きちんと計画を立てて適切に行いましょう。

相続時の名義変更に義務や期限は現時点ではありません。

しかしながら、相続後に名義変更せずに放置しておくことにはさまざまなリスクがあるため、早めに登記しておくことが大切です。

また、民法の改正により、相続登記は2023年4月1日から義務化されます。

過去の相続も義務化の対象になるため、これから相続登記が必要になるという方は、早めにやっておくことをおすすめします。

【相続の名義変更は自分でできる？】

相続の名義変更手続きは、さまざまな書類をそろえて法務局で提出することさえできれば、自分で手続きすることができます。

名義変更の方法が分からないという方でも、法務局の担当者からアドバイスを受けながら手続きを進められます。

しかし、各種書類をそろえるのに役所や法務局に何回も足を運ぶ必要がある上、煩雑な手続きや対応をする必要があります。

また、関係者が多いケースや、代襲相続（だいしゅうそうぞく）があるなどイレギュラーなケースでは手続きや必要書類も増える場合があります。

上記のように、相続の名義変更は非常に手間のかかる大変な作業です。

ある程度法律的知識があるといったことを除いては、基本的には専門家に手続きを代行してもらうのがおすすめです。

SUMiTAS（スミタス）であれば、専門家に無料で相談することができるので、まずは無料相談を検討してみるとよいでしょう。

【相続の名義変更に必要な書類】

相続の名義変更に必要な書類について見ていきましょう。

相続の名義変更に必要な書類は、大きく「遺言書がある場合」と「遺言書がない場合」に分かれます。

そして、遺言書がない場合は、「遺産分割協議書がある場合」と「遺産分割協議書がない場合」によって必要な書類の内容が変わります。

全ての場合で共通して必要な書類は下記の通りです。

①相続人全員の戸籍謄本

②被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本

③被相続人の住民票の除票

④不動産取得者の住民票

⑤相続する不動産の固定資産評価証明書

⑥収入印紙

⑦登記申請書

⑧返信用封筒

遺言書がある場合は、共通書類に追加して遺言書そのものを提出する必要があります。

なお、遺言書は絶対に自分で開封してはいけません。

必ず家庭裁判所で開封する「検認」を行ってください。

なぜなら、誰かが遺言書を開封した場合、内容の変更や取り換えが考えられるからです。

遺言書を見つけた場合は、本物かどうかを確定させるためにも必ず家庭裁判所で開封を行ってください。

遺言によって遺言執行者が指定されている場合はその人の印鑑証明書が、家庭裁判所によって遺言執行者が専任されている場合はその書類が必要です。

一方、遺言執行者がいない場合には相続人全員の印鑑証明書が必要になるなど、状況別に必用な書類が変わります。

遺言書がない場合には、遺産分割協議書の有無によって必要書類が変わります。

相続の名義変更は、現段階では義務化されていませんが、今後義務化が予定されています。

また、義務でないとしたとしても、放置しておくことにはさまざまなリスクがあるため、相続のタイミングで名義変更をすることをおすすめします。

相続の名義変更は自分で手続きすることも可能ですが、煩雑な事務作業に手間がかかる上、イレギュラーなケースでは対応が難しい場合もあります。

豊中市のアールクリエイトでは、無料で相談ができるので、心配な方やお困りの方は、まずは一度ご相談ください。

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