農地を相続するなら知っておきたい手続きや注意点などを豊中市「庄内」駅前の株式会社アールクリエイトが解説いたします。 | 豊中で不動産売買の様々な案件を承る中参考になる案件を選り抜いて詳しく解説

農地も他の土地と同じように相続できますが、このような土地にはいくつか規制があり簡単に譲渡できないために、本当に必要かどうか良く考えないとあとで後悔します。 放棄するか受け継いで土地を活用するか考えます。 この記事で農地相続に必要な手続き、そして対策や注意点についてご紹介します。

【農地の手続き】

まずは法務局で登記申請してから、農業委員会に届け出をおこないます。 農地とは法律でどんな土地か定められており、以下に該当する土地です。

●農業用の土地として現在使っている

●作物を育てて収穫し継続的におこなっている

●休耕している土地であれば農業用の土地として使用できる状態である

もしも長い間休耕地であれば、農業用の土地としてふさわしいかどうか農業委員会に確認してもらいましょう。

最初に農業用の土地を管轄する法務局で登記し、土地の名義変更をおこないます。 必要書類に記入し提出すれば名義変更完了です。 必要となる書類は、登記申請書、被相続人の戸籍附票や戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書、土地を受け継ぐ方の住民票、土地の固定資産評価証明書です。 すべて役場で取得できるので、農業用の土地のある住所を管轄する役場に出向いてください。 登記申請書は自分で作成しますが、司法書士にも依頼して作成してもらえます。 また、遺産分割するならば、遺産分割協議書も必要であり、自作か司法書士に依頼して作成してもらえます。 名義変更をおこなうときは、登録免許税として固定資産税評価額の0.4%が発生します。

法務局で名義変更が完了したら、次は農地のある市町村の農業委員会へ届け出をおこないます。 農業委員会は市町村に1つあるのが基本ですが、複数設置している市町村もあるので、その場合は役所にどこに行けば良いか聞いてください。 相続開始から10か月以内におこなわないとならないので、早めに手続きを済ませましょう。 届出をするのに必要な書類は、届出書と登記事項証明書です。 証明書は名義変更後に法務局で取得でき、届出書は農業委員会で用意しています。 以前は農業委員会への届け出は必要なかったですが、土地放棄や所有者不明の土地が増えたので、2009年の農地法改正に伴い届け出が義務となりました。 何かわからないことがあれば、法務局や役所、農業委員会で聞いてみましょう。

土地を受け継いでも使わなければ荒れ放題となり、固定資産税ばかり発生する土地になります。 どうしても農業用の土地を活用できないとなれば、相続放棄するのも1つの手です。 ただし放棄するならすべての遺産の受け取りを拒否するので、故人の保有していた預金や現金なども一緒に放棄します。 農業用の土地だけ放棄して、他の財産を受け取ることはできません。 放棄するならば、相続権利が発生してから3か月以内に申請が必要であり、期間を過ぎると放棄できないです。 相続人全員が放棄するとなれば、財産管理人が選出されるまでは相続人が土地を管理しないとなりません。 放棄せずに、土地を活用する方法もあります。

（１）転用後に売却

農地のまま売却もできますが、そのまま売るより宅地などに転用してから売却したほうが高値がつきます。 転用した土地を売るのも、対策の1つです。 ただし、農用地区域指定の農地、良好な条件の第1種農地、市街化調整区域内の良好な条件の農地は転用できません。 ただしこれらの土地でも絶対に転用できないということではなく、農業委員会に相談すれば転用が認められるケースもあります。 転用したいとなれば、最初に転用条件を満たしているか確認してみましょう。 売却するとなれば、一般的な宅地と同じ方法で行えます。 ただし法律の関係で売却許可まで時間がかかるなどと、一般的な宅地とは勝手が違う部分もあります。 農業用の土地仲介には経験が必要であり、経験のある不動産会社に仲介してもらうのが良いでしょう。 土地の転用は自由には行えません。 市街化調整区域の農業用の土地は都道府県知事の許可が必要であり、市街化区域の農業用の土地は農業委員会に届け出をおこなって転用します。

（２）農業用の土地として貸し出す

転用せずにそのまま賃貸物件で貸し出し、他の方に農業用の土地として使用してもらう方法があります。 貸出先としては個人の他に、企業もあり、さらには現役の農家に使ってもらうこともできます。 市民農園として貸し出すなら、地域の住民に募集をかけることになります。 市民農園以外の方法で企業や農家に貸し出すならば、農業委員会の許可が必要です。 もしも農家に貸し出すとなれば、近所の農家に相談するのが良いです。 貸す農業用の土地を効率的に利用できるか、土地を経営できるのかを見て、貸すかどうか判断しましょう。 個人や企業も同じであり、貸しても使ってもらえず放置されれば荒れた土地になります。 手続きで農業委員会に届け出るときは、届出書に委員会によるあっせん希望するかどうかの記入欄があります。 希望すれば借主あっせんをしてもらえます。 または、マッチングサイトの農地集積バンクを利用して借り手を見つける方法もあります。

【農地を相続するときの注意点】

農地も宅地と同様に相続すれば税金が発生します。 税額は、その農業用の土地の評価額を元に算出します。 評価額の算出方法は宅地とは違い、土地の種類に応じて算出の仕方が決まっています。 純農地や中間農地は倍率方式、市街地周辺農地は評価額の80%、市街地農地は倍率方式や宅地比準方式を用います。 中間農地は、第2種農地やその近郊の第2種農地に該当する農業用の土地です。 倍率方式は固定資産税評価額に倍率をかける方法であり、宅地比準方式は農業用の土地を宅地にするときの造成費を引いた金額で算出する方法です。 広い農業用の土地であれば税額が高くなりやすいですが、基礎控除範囲だと非課税です。 基礎控除は、法定相続人に600万円をかけた金額に3000万円を足した金額です。

農地の納税猶予の特例

課税額は高くなりやすいので、受け継いだ土地で農業を営む場合に限り猶予を設けられます。 税金が高いと農業をやりたくても、税金の支払いで耕作できなくなるので、そのようなことを避けるために猶予制度が作られました。 そのために、受け継いだ土地で農業をおこなわないときは猶予は受けられません。 猶予を受けるにはいくつか条件があります。 被相続人としては、死亡日まで農業を営み特定貸し付けしており、生前一括贈与をおこなっていることが条件です。 そして確定申告までに農業を始めて特定貸付をおこないます。 生前一括贈与された農業用の土地でないと猶予を受けることができません。 この特例が適用されると、農業投資価格に基づく相続税以外の税額を猶予します。 制度では猶予となっていますが、ほとんどの場合には免除されます。 つまりは、そのまま税金を支払わずに済みます。

猶予を受けるときの注意点

猶予を受けたいとなれば、猶予された税額に見合う担保が必要です。 相続人の死亡時や農業用の土地の一括贈与を受けたとき、または20年間農業用の土地で農業をおこなったときに税金の免除がされます。 農業をやめたり農業用の土地を譲渡するときは、猶予の税額と同じ利子税を納めないとなりません。 貸し出しを行えば、一定期間猶予が継続される場合があります。

農地は相続放棄もできますが、受け継いで貸し出したり、宅地に転用して売却することもできます。 相続すれば税金が発生しますが、そのまま農業を営むとなれば税金の猶予制度が使えます。 多くの場合は猶予された相続税はそのまま免除されます。 農業をおこなわないときは、猶予制度は使えません。

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今回ご紹介させていただい農地の相続等に関するご相談は、北摂エリア外であることが多く、他府県のご相談も多く解決させていただいております。

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