不動産相続における現物分割の考え方とは？　不動産相続は豊中市のアールクリエイトまでご相談ください。 | 豊中で不動産売買の様々な案件を承る中参考になる案件を選り抜いて詳しく解説

現物分割とは、相続した遺産を売却したりせず、そのままの形で分割して受け取ることです。

不動産は配偶者が相続し、現金は子が相続する、というように、当人同士が納得できるよう、既定の配分になるべく近い金額となる分を相続するのが基本です。

実際の相続でも、多くの方が現物分割で遺産相続されています。

★土地の現物分割

不動産の現物分割には、土地の分筆も含まれます。

土地を数えるときは1筆、2筆、と数え、土地を分けることは「筆を分ける」と言います。

土地を分筆して各相続人が単独取得したとしても、その土地は残ったままになるため、現物分割したという考え方になります。

ただし分筆のやり方によっては土地の価値が下がる場合もありますので、事前に専門家に相談しておくことが大切です。

※豊中市のアールクリエイトでは、相続の事前相談、事後相談を受け付けております。

★現物分割されるケース

相続の方法として現物分割が採用されるケースはこのような状況のことが多いです。

①遺産の種類が多い

相続する遺産の種類が多い場合は、その組み合わせによって公平に分けやすいため、現物分割が選択されることが多いです。

相続人全員に遺産がわたるだけの種類があれば、全員の同意が得やすくなります。

②遺産の大部分が現金

遺産に多くの現金が含まれている場合は、現物分割して金額に差が出たところを現金で補填することが容易です。

そのため、現金が多くある場合には現物分割のデメリットをあまり感じずに済みます。

③相続人全員が納得している

現物分割は数ある遺産分割の方法のなかでもシンプルで、手間がかかりません。

そのため、現物分割することに対して相続人全員が納得している場合には、多少の不公平が出たとしても現物分割が採用されるケースが多いです。

★不動産相続における現物分割のメリット

①相続手続きが簡単

相続で遺産を分けるためには、現物分割のほかに、換価分割や代償分割などが代表的です。

換価分割は遺産を売却し、それによって得た金額を分割する方法で、代償分割は大きな価値のある不動産などを相続した人が他の相続人との差分を現金で支払う方法で、どちらも手間がかかります。

たとえ不動産を分筆したとしても、1人の相続人がそれぞれ1筆の不動産を相続することになるだけなので、手続きは所有権移転の手続きをするだけで完了します。

相続人同士で金銭のやり取りをする必要もなく、手間と時間のかかる不動産の売却をする必要もありません。

②遺産をそのまま相続できる

遺産の分割方法によっては、不動産などを売却する必要があり、場合によっては住む場所がなくなって困る方が出てくることもあります。

しかし現物分割では遺産をそのまま相続するため、その後にもずっと残すことができます。

現在その家に住んでいる方がいる場合や、思い出深い遺産がある場合には、まず現物分割が検討されるでしょう。

③厳密な不動産評価が不要

不動産を売却して遺産を分割する場合は、売却にあたって不動産の評価額を正確に出さなければいけません。

不動産売却における評価額に関しては相続人全員の合意を得る必要があるため、なかなか意見が合わず、揉めることも少なくありません。

しかし現物分割ではその不動産をそのまま持ち続けることが前提となるため、それほど厳密な評価は必要ありません。

④遺産の権利が明確

不動産を売却したお金を相続人で分ける場合、誰がどれだけの配分を受け取るのかなど、細かい条件設定が必要となり、全員の同意を得るのが大変になります。

現物分割ではこの不動産は誰の、現金は誰の、と遺産の権利が明確なため、細かい条件をすり合わせる必要がなく、細かい条件に関する話し合いは不要となります。

⑤相続税と所得税の控除ができる

土地を現物分割で相続した場合、条件がそろえば、「小規模宅地の特例」などの相続例の特例を利用し、節税することができます。

しかし土地を売却してから相続する方法だとこれは使えず、相続税の負担が大きくなってしまいます。

さらに、不動産を売却した場合、その利益には譲渡所得税が加算されます。 この税率は大きく、長期保有でも20.315％、短期保有なら39.63％も払うことになる場合があります。

★不動産相続における現物分割のデメリット

①不公平な配分になりやすい

現物分割でもっとも一般的なデメリットは不公平な配分になりやすいことです。

たとえば、不動産Aと不動産Bがあったとして、それぞれAとBが相続するとします。

しかしこの2つの不動産の価値がまったく同じであることはほとんどなく、不公平感が生まれることが多いです。

多くの場合は、現物分割することによって、取得金額に差が出てしまうことになります。

また、遺産に現金が多くあり、その場では公平に遺産が配分できたとしても問題が起きる場合があります。

不動産の価値を正確に計算することは難しく、相続した後に価値が大きく上がったり下がったりすることも珍しくないため、何年も後になってから揉めることもあります。

さらに、土地を分筆すれば必ず公平になるというわけでもありません。

土地を半分に分筆すれば価値も半分ずつになるとは限らず、土地の方角や道路との接地面などで価値は大きく異なるため、公平にわけるのは難しいでしょう。

②相続人全員の合意が得られにくい

配分が不公平になりやすい現物分割では、相続人全員の合意がなかなか得られないことがあります。

1人だけが不動産を取得する場合、残りの相続人は納得がいかないことも多いです。

どうしても合意できない場合、他の分割方法を検討する必要があります。

③土地の価値が低下することがある

土地を分筆した場合、土地そのものの価値が下がってしまうことがあります。

それまで広かった土地を小さくしてしまうことで用途が限られ、法的にも利用制限がかかることもあります。

一戸建てのために土地を購入される場合、30～40坪程度の広さが好まれることが多いです。

そのため、これ以下の大きさになってしまうとなかなか買い手も現れず、価格を下げなければいけないケースもあります。

また、分筆によって土地の形が変わり、使いにくい形となってしまった場合にも価値は下がります。

④そもそも分筆できない場合がある

地域によっては条例で土地の分筆を禁止しているところもあるため、分筆できない場合もあります。

また、建物は分筆できないことに注意してください。

分筆ができないケースでは、その不動産そのままを誰か1人が引き受けることが基本となるため、さらに公平な配分が難しくなります。

不動産相続における現物分割とはなにか、その考え方やメリットとデメリットについて、豊中市のアールクリエイトがご説明しました。

現物分割は手間も少なく、今ある遺産をそのまま相続できるシンプルな方法ですが、不公平になりやすいなどのデメリットもあります。

不動産相続でお困りのことや、ご不安がある場合はぜひ豊中市のアールクリエイトまでお気軽にご相談ください。

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