「借地権付き」の建物の売却方法とトラブル事例　権利関係の複雑な不動産の相談は豊中市のアールクリエイトにお任せください。 | 豊中で不動産売買の様々な案件を承る中参考になる案件を選り抜いて詳しく解説

借地権付きの建物を所有する方のなかには、「そろそろ手放したいけど、売却できる？」とお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回は借地権に関する疑問や不安を解消するポイントを、豊中市庄内東町のアールクリエイトが解説します。

借地権とはどんな権利で、どんな売却方法があるのか、また知っておきたいトラブル事例もご紹介します。

将来的に売却の可能性がある方も、ぜひ参考にご覧ください。

★「借地権」とはどんな権利？

◇「借地権」は土地の権利の種類

土地の権利には、いくつか種類があります。

まずは、「所有権」と「借地権」の2つに分けることができます。

所有権とは、土地を買ったあとは自分の所有となり、その不動産を自由に使ったり売却したりできる権利です。

一方「借地権」は、簡単に言うと土地を借りる権利です。

土地は借りて、建物は購入するといったケースで必要になる権利です。

この権利によって土地を借りることができるのと同時に、地主に対して地代を支払う義務も伴います。

ちなみに建物は所有しているため、リフォームなどは自由に行えますが、地主への承諾料が必要な場合もあります。

◇2つの「借地権」

借地権は、さらに「地上権」と「賃借権」の2種類に分けられます。

「地上権」とは、土地に建つ建物などを自分のものとして持つため、他人の所有する土地を利用できる権利です。

地上権があれば、土地だけでなく、その地下部分や上空を含めたところまで権利の範囲として扱われます。

また、地上権の場合も地代を支払いますが、支払うことにより自分が土地を所有できると見なされています。

要は、借地人が土地を契約をしている期間は所有者になっているということです。

そのため、売却をするときにも、地主の許可が必要ないことが特徴といえるでしょう。

もうひとつの種類である「賃借権」は、賃貸借契約に基づいた賃借人の権利です。

賃借人とは居住者のことを指しており、賃借権によって住むために建物を使うことができます。

同時に、賃料を支払う義務も生じます。

地上権との大きな違いは、土地の所有者は地主ということです。

売却するにも地主である賃貸人の承諾を得る必要があり、地上権とは違って自由に売ったり、転貸したりはできません。

同じ借地権の種類であるとはいえ、地上権と賃借権では、このように特徴が異なります。

また、貸借権については、もうひとつ知っておきたい特徴として、細分化された３つの種類があります。

まず「旧借地権」は、大正に制定された借地法に基づいた権利で、地主に正当な事由がなければ、借地期間が満了したあとも権利の更新が可能というものです。

つまり更新を続ければ、半永久的に土地を借りることができます。

旧借地権をもつのは、大正期に借地法が制定されてから、「借地借家法」ができた1992年までに賃借人となった方やその相続人のみです。

借地借家法とは1992年8月1日に施行され、現在も賃借権を規定する法律です。

なお、借地法は廃止されましたが、土地の更新については現在も適用されています。

また、新法による「普通借地権」は借地の期間が30年と定められており、その後も借地人が希望すれば更新をすることが可能です。

更新をする場合、1度目は20年、2度目以降は10年と存続期間が変わってきます。

「定期借地権」は、簡単にいうと更新ができない種類です。 そのなかでも、一般定期借地権は存続期間が50年以上で、期間が満了したら更地にして地主に戻します。

★借地権の売却方法にはどんな選択肢があるのか。

◇売却の方法①「地主に売却」

売却の相手を地主とする方法で、地主に対して借地権を売るので譲渡承諾料はかかりません。

しかし、売却の際におこなう建物の解体費用については、売主となる借地人側で負担することが一般的です。

話し合いもできますが、解体を地主にしてもらうという場合でも、実際には解体費用分を売却代金から差し引いているといったケースであったりします。

◇売却の方法②「新しい借地人を探す」

新しい借地人となる買主を探して売るという方法です。

買主となる第三者は仲介によって探すのが一般的ですから、注意点は時間がかかる可能性もあることです。

また、地主には借地権売却の承諾を得ることも必要です。

売買の際には、譲渡承諾料のほか、測量などの費用も売主の負担となる場合が多いでしょう。

◇売却の方法③「買取」

不動産買取専門会社に売るという方法があります。

買取の場合には、現状のままで売り渡せる可能性もあることがメリットといえるでしょう。

たとえば、測量や解体にかかる費用など、本来は売主側が負担をするものについても、買取であれば専門会社が負担してくれるというものです。

買取の場合にも地主の承諾は必要ですが、地主との交渉については、プロである専門会社が対応してくれるので安心です。

ほかにも、隣家が測量に応じない場合、測量確定ができないという事態が起こり得ますが、こういったケースでも買取専門会社にまかせることができます。

費用負担のほか、トラブルや交渉への対応も、負担が軽減できるのは買取のメリットです。

また、もし地主が譲渡を承諾しなかった場合に売却を進めるには、裁判所に譲渡承諾の許可を申し立てる借地非訟裁判をします。

しかし、裁判をするには時間や費用もかかり、いろいろな面でハードルの高いものとなります。

地主が承諾しないケースでは、実際には買取が現実的な手段のひとつとなるでしょう。

★借地権の売却時に気を付けたいトラブル事例

◇事例①「売却に高額な承諾料を求められた」

借地権付きの戸建て住宅で、長年、家族と暮らしてきた会社員Aさん。 会社からAさんに対して転勤の要請が出たことをきっかけに、家族みんなで新しい街に移ることを決めました。

そんなときに、地主との間で起きたトラブル事例です。

仲介を利用して第三者に売却しようと考えたAさんは、地主にその旨を伝えました。

すると、地主は売却には承諾をしてくれたものの、高額な名義書換料（譲渡承諾料）を求めてきました。

一般的な借地権の売買では、第三者に譲渡するために地主の承諾を得ることや、名義書換料を払うことは間違った流れではありません。 名義書換料の目安は借地権価格の5％から10％ほどと言われているなか、問題は相場を大きく上回る地主の要求でした。

Aさんは納得ができないため、地主との折り合いもつかず、最終的に借地非訟裁判に踏み切ったのです。

裁判所からは妥当な承諾料と所有者に代わる許可を得たものの、転勤もあったAさんにとって大きな労力を必要としました。

仲介という選択から、結果的に、時間や精神的な負担もかかったトラブル事例です。

◇事例②「相続した借地権を早く売りたい」

借地権を相続した会社員Bさんのトラブル事例です。

Bさんは借地権を相続したものの、もともと自分のマイホームを持っていました。

そこで相続した不動産の売却を考えたのですが、地主に承諾を得ようとしたところ「少し考えたい」という回答がきました。

しかし時間が経過したあとも、地主に意向を確かめると「借地権を買取って新しい家を建てようか迷っている」とのことで、なかなか手放す目処がたちません。

そこで、Bさんは買取専門会社へ依頼することにしたのです。

早期売却を望んでいたBさんにとって買取はスピーディーで、終始スムーズに進みました。

また、専門会社が新しい借地人となることで地主も快諾を示し、円満解決した事例です。

以上、借地権付きの建物を売却する方法などを豊中市のアールクリエイトが解説させていただきました。

複雑な権利に感じられた方もいらっしゃるかもしれませんが、借地権の場合は買取を活用いただくことでスムーズに手放すことも可能です。

借地権についての疑問や売却への不安など、どんなこともお気軽に豊中市のアールクリエイトにご相談ください。

株式会社アールクリエイト

住所　〒561-0831 大阪府豊中市庄内東町2-2-4

電話番号　06-4867-8080

営業時間　10:00 〜 20:00

定休日　毎週水曜日

代表者　栗原良輔

不動産免許番号　大阪府知事（1）第63003号

古物商免許番号　第62233R034389号

飲食業許可番号　第32030137号

所属団体　（一社）大阪府宅地建物取引業協会 　　　　　（公社）全国宅地建物取引業協会

　　　　　（公社）全国宅地建物取引業保証協会　大阪本部