離婚時の財産分与と不動産売却の方法　「豊中市のアールクリエイトにご相談ください。」 | 豊中で不動産売買の様々な案件を承る中参考になる案件を選り抜いて詳しく解説

離婚をしたときに、「財産分与」が悩みどころになるケースは少なくありません。

特に不動産は大きな財産ですが、現金のように物理的に分けることが難しく、争いになってしまう場合もあります。

そのため、売却した代金を分けるのは有用な方法のひとつです。

今回は、財産分与から売却のタイミングや方法まで、離婚時のトラブルを避けるために知っておきたい知識を豊中市のアールクリエイトが解説します。

★離婚時の「財産分与」をスムーズに進めるなら「売却」

◇離婚による財産分与

離婚時の財産分与とは、婚姻関係にあった期間に、2人で築いた財産を分けることです。

たとえ離婚の原因を作ってしまったほうでも、相手に分与を要求できます。

財産を分与するときの考え方には3つあります。

結婚していた間に築いた財産について等しく分ける「①清算的財産分与」です。

ほかにも、どちらかが困窮する場合、相手側が生活保障という側面から財産を分ける「②扶養的財産分与」や、別れるに至った責任のあるほうが相手に慰謝料の性質を持たせた分与をする「③慰謝料的財産分与」があります。

しかし、実際には厳密な区別はなく、通常は「①清算的財産分与」を指していると考えられます。

◇対象の財産と手順

基本的に、離婚時の分与で対象となる財産は、夫と妻が婚姻していたときに築いた全財産です。

対象外となるケースは、生前贈与や相続で一方が受けた財産は、夫婦で築いたものとされず、分与の対象には該当しません。

財産は預金や現金はもちろん、不動産、有価証券、生命保険積立金、年金、自動車などの幅広い財産が対象となります。

不動産に関しては、婚姻前に買った住まいでも分与の対象になる場合があります。

2人のどちらかが購入して、結婚してから住宅ローンを返済していた場合には、婚姻期間でローンの支払いをしていた分が共有財産とされるからです。

そのほかにも、どちらかが配偶者に隠して所有していた不動産なども対象となり得ます。

また、離婚時の一般的な分与の流れでは、まず不動産の権利関係を確認することが大切です。

共有名義か、どちらかの一方の名義となっているかなどです。

また住宅ローンも契約名義と残債、不動産の価値も確認しておきましょう。

そのうえで分配の方法などを話し合って検討します。

残債が不動産の価値を上回る「オーバーローン」の場合には、分与をせずにローンの名義人側が返済を続けるケースも見られます。

◇財産分与にはどんな方法があるのか

財産分与をする方法は、決まったルールがありません。

基本的に用いられる方法にはいくつかあり、ひとつは「現物を分配する」という方法です。

しかし、住宅は物理的に分割するといったことも困難です。

そこで用いられるのが「売却してから分配する」という方法です。

売却によって現金化できると公平に分配しやすく、分与としてシンプルになります。

引き続きどちらかが不動産を使うのでなければ、「売却」がもっともトラブルの可能性が少ない方法といえるでしょう。

2人のいずれかが家を使う場合には、「使う側が相手側に持ち分に見合った額を払う」という方法になります。

この場合、不動産によっては価値が高いために、高額な支払いに対応できないといったケースもあるので注意が必要です。

一方、売却の場合には売った代金を得るかたちとなり、離婚後の生活に必要となる資金も確保しやすいでしょう。

離婚時の財産分与の不動産売却方法もいくつかあります。

（１）仲介：不動産会社に依頼して買主を探す方法です。

高く売れる傾向にありますが、不動産会社への報酬となる仲介手数料も必要です。

買主が見つからない場合には、売却までの期間が長引く可能性も踏まえておきたい点です。

（２）買取：不動産会社に不動産を買い取ってもらう。

こちらの売却方法も選択できます。

離婚時には、「高く売ることよりも、できるだけ早く現金化したい」と考えられる方も多いです。

そのようなケースでも、買取専門の不動産会社を活用いただけば、早めに現金化することが可能です。

★売却すべきタイミングは「離婚前」？「離婚後」？

離婚時には、不動産を分与する方法として「売却」が有効です。

納得できる売却をかなえるには「離婚前」と「離婚後」で、どちらのタイミングを選ぶのが良いのでしょうか。

タイミングを検討するためには、判断の参考にできるポイントがあります。

具体的には「不動産の売却に時間がかかってもよいか」、そして「別れたあとも互いが連絡をとることが可能か」という点を考えると、2人に適したタイミングも見えやすいでしょう。

◇トラブルを避けるなら「離婚前」

離婚の際には2人の事情があり、売るタイミングも夫婦ごとに異なってきます。

目安として、「家を早く手放す必要はなく、今後も連絡をとれる」といった場合には、離婚後に売ることも選択肢となり得るかもしれません。

しかし、2人が住まなくなった不動産でも、固定資産税や都市計画税などが発生することなどが注意点となります。

一方で、「離婚後は連絡をとることを控えたい」と考え、そのためにも早く不動産を手放したいと願うケースは少なくないでしょう。

実際にご相談をいただく方も、早めの現金化を求める方が多いです。

その場合、離婚前のタイミングで売ることがおすすめです。

婚姻関係を終える前に、きちんと話し合いをして互いが納得しやすく、スムーズに売却に取り組みやすいからです。

別れたあとは連絡がとりづらくなり、売るための手続きも進められないといったトラブルも起こりがちになります。

このような事態を回避するためには、事前に売るのが有用といえます。

財産の分与に関しては、額があまりにも多いと判断された場合、贈与税などが発生する場合もあるので、財産がどちらか一方に極端に偏っていないか注意しましょう。

★離婚時の売却にも「買取」はメリットが多い

◇スピーディーな現金化

買取の大きな特徴は、早期売却を実現できるという点です。

直接、不動産会社が買うため、交渉の進み具合では、1週間程度で売ることができるケースもあります。

また、婚姻関係を終えて、新しい生活のために、まとまった現金が必要という面でも適しています。

一方、仲介の場合には買い手を探す販売活動の期間が必要です。

一般的な場合でも、仲介では3か月から6か月ほどかかるのが目安といわれていますから、比較しても買取はスピーディーといえます。

◇売却のトラブルも少ない

仲介では、不動産に問題があったときに、一定の期間内であると売主の責任となります。※契約不適合責任と言われているものです。

離婚時の売却は、よりトラブルの少ないものとしたい方がほとんどではないでしょうか。

買取の場合には、買主が不動産会社であるため、責任を負う心配やトラブルがないこともメリットといえるでしょう。

◇近隣に知られずに売却できる

不動産を手放すことを、近所に知られたくないというケースもあります。

仲介では、販売活動の広告などを通じて近所に知られる可能性が気になりますが、買取であれば周囲に知られることのないよう進めることもできます。

◇仲介手数料がかからない

不動産は大きな取引ですから、仲介で不動産会社の報酬として支払う手数料も高額になります。

しかし、買取なら仲介手数料を支払う必要がないのも利点です。

以上、離婚時の財産分与と不動産の売却について、豊中市のアールクリエイトが解説させていただきました。

離婚時には、高く売ることよりもできるだけ早く売ることを優先したいと考える方は多くいらっしゃいます。

不動産買取への疑問など、いつでもお気軽にご相談ください。

豊中市のアールクリエイトでは、離婚や相続のコンサルティングをしておりますので、単純な不動産売却だけでなく、売却後のお住み替え探しや、その後の資産組み換え・資産形成のご提案をすることも可能です。

実際に売却しないという方法を選んだお客様も多くいらっしゃいますので、お気軽に豊中市庄内東町のアールクリエイトにご相談ください。

株式会社アールクリエイト

住所　〒561-0831 大阪府豊中市庄内東町2-2-4

電話番号　06-4867-8080

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定休日　毎週水曜日

代表者　栗原良輔

不動産免許番号　大阪府知事（1）第63003号

古物商免許番号　第62233R034389号

飲食業許可番号　第32030137号

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　　　　　（公社）全国宅地建物取引業保証協会　大阪本部